房地產(chǎn)行業(yè)一直牽動著國民經(jīng)濟(jì)和老百姓的心弦。中國房地產(chǎn)的下半年乃至下半場，在中央7月31日定調(diào)之后，將向何處去？8月8日下午，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長曹舟南在博鰲房地產(chǎn)論壇給出了藍(lán)綠雙城的理解。
隨著中國開始進(jìn)入美好生活新時代，更加注重追求有質(zhì)量增長、高質(zhì)量發(fā)展。滿足美好生活需求成為經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的主要驅(qū)動，也促進(jìn)消費(fèi)升級。為此，國家大力培育經(jīng)濟(jì)新動能，加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)領(lǐng)域，特別是基于大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等的萬物互聯(lián)，已經(jīng)在深刻地改變和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展。
而全國城鎮(zhèn)化率接近60%，主要城市建設(shè)框架基本完成，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向新的階段，城市存量有機(jī)更新和運(yùn)營服務(wù)逐步成為重心。曹舟南認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場。
面對“高地價博取高房價”的投資邏輯，專業(yè)門檻較低、質(zhì)量通病普遍存在、銷售服務(wù)短視、園區(qū)服務(wù)不配套、物業(yè)服務(wù)不到位這些上半場存留的主要問題和痛點(diǎn)，將在下半場予以集中攻克，并轉(zhuǎn)化為行業(yè)發(fā)展的核心價值。
按照曹舟南的理解，房地產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)開發(fā)角度而言，就是制造業(yè)，生產(chǎn)的是房產(chǎn)品，保障的是居住和生活。這是下半場的特征之一。
特征二是房地產(chǎn)限制性調(diào)控政策成為常態(tài)，中央已經(jīng)明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并專注于長效管理機(jī)制建設(shè)。
特征三是核心城市建設(shè)用地新增指標(biāo)稀缺，新增用地多用于新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)和城市新框架的基礎(chǔ)建設(shè)以及教育、醫(yī)療、和康養(yǎng)等功能性綜合用途。
特征四是城市增量開發(fā)增速趨緩，城市存量有機(jī)更新有效釋放，像浙江省政府主推的“未來社區(qū)”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公園城市”等建設(shè)和運(yùn)營成為重點(diǎn)。
特征五是新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的整合與導(dǎo)入成為先決條件，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向、以住宅為配套成為開發(fā)的基本原則。
特征六是行業(yè)集中度和門檻進(jìn)一步提高，以高地價博取高房價、高負(fù)債高周轉(zhuǎn)經(jīng)營日漸難以為繼，投資與開發(fā)相分離的態(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)、加快。
特征七是政府引導(dǎo)基金，特別是國家層面和省市級的城市建設(shè)基金、城市發(fā)展基金將逐步推出，而承接建設(shè)基金、發(fā)展基金的C端（開發(fā)落地端）專業(yè)服務(wù)需求突顯。
上述七方面的典型特征，將深刻地體現(xiàn)并影響著房地產(chǎn)下半場的運(yùn)行軌跡。
傳統(tǒng)城市學(xué)理論和傳統(tǒng)的開發(fā)實(shí)踐，側(cè)重于物理空間的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與營造，認(rèn)為物理空間是由街區(qū)建設(shè)模塊（城市細(xì)胞）和交通體系（正向TOD和逆向TOD）兩元素有機(jī)構(gòu)成。而隨著以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、智慧地球等為標(biāo)志的人類信息技術(shù)的突破和應(yīng)用，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字政府和數(shù)字公民逐步形成，數(shù)字空間已經(jīng)深刻融入到我們的社會、生活之中。城市空間實(shí)質(zhì)上是由物理空間、數(shù)字空間兩部分組成，浙江省的“未來社區(qū)”實(shí)踐已經(jīng)率先論證并勾畫了物理空間、數(shù)字空間雙重開發(fā)的作用和價值，是人類城市學(xué)上的重大進(jìn)步。
由此，開發(fā)領(lǐng)域必須同時涵括物理空間、數(shù)字空間雙重開發(fā)，實(shí)施物理規(guī)劃、數(shù)字規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃三項(xiàng)規(guī)劃，具備產(chǎn)品營造能力、基礎(chǔ)服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)整合能力、投資能力四方面能力，這就是曹舟南所理解和推崇的“雙開發(fā)商”，物理開發(fā)商+數(shù)字開發(fā)商的核心要義。其中，物理開發(fā)商，涵蓋設(shè)計(jì)、營造、運(yùn)營等板塊，致力于營造品質(zhì)匠心的產(chǎn)品；數(shù)字開發(fā)商，涵蓋科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等板塊，致力于構(gòu)建智慧人性的服務(wù)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)美好生活提供全新可能。
“雙開發(fā)商”將以自身的實(shí)踐，立足于規(guī)劃和構(gòu)建“物理空間、數(shù)字空間”雙重孿生空間，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，圍繞“數(shù)字化、生態(tài)化、科技化”原則和未來鄰里、教育、健康等九大場景，打造未來社區(qū)創(chuàng)新樣板，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在地鐵經(jīng)濟(jì)/高鐵經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)施TOD策劃、設(shè)計(jì)、營造、運(yùn)營等一體化綜合開發(fā)，促進(jìn)城市高效、集約發(fā)展，為城市居民提供一站式快捷、科技、低碳、高品質(zhì)的都市生活方式，同時正在設(shè)計(jì)一套地鐵經(jīng)濟(jì)/高鐵經(jīng)濟(jì)衡量指數(shù)，進(jìn)一步推動地鐵經(jīng)濟(jì)/高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在老年養(yǎng)老領(lǐng)域，響應(yīng)國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃要求，推廣創(chuàng)新型居家養(yǎng)老公寓、國際康養(yǎng)中心，保障老年人有尊嚴(yán)、有品質(zhì)地養(yǎng)老，促進(jìn)頤養(yǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在青年創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，貫徹國家“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”雙創(chuàng)號召，推出青年創(chuàng)業(yè)公寓模式，實(shí)現(xiàn)青年人才就業(yè)、工作、創(chuàng)業(yè)、生活、子女教育等一體化，幫助各地政府吸引青年人才、留住青年人才。
在主題小鎮(zhèn)領(lǐng)域，以智能制造、人工智能、教育、體育、醫(yī)療、康養(yǎng)、養(yǎng)老、文旅、文創(chuàng)等主題產(chǎn)業(yè)落地為先，圍繞產(chǎn)業(yè)打通金融、生產(chǎn)等前后端，落實(shí)住宅、幼兒園、商業(yè)街等生活配套，讓主題小鎮(zhèn)成為“三生協(xié)調(diào)”、“一二三產(chǎn)融合”的關(guān)鍵點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在美麗鄉(xiāng)村領(lǐng)域，聯(lián)合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧科技、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營聯(lián)盟，打造智慧農(nóng)業(yè)示范中心、新型文旅基地、生態(tài)康養(yǎng)基站，改善農(nóng)村環(huán)境，提升農(nóng)業(yè)活力，促進(jìn)“一二三產(chǎn)融合”，吸引青年人才返鄉(xiāng)工作和創(chuàng)業(yè)，共同建設(shè)美麗鄉(xiāng)村新樣板。
適應(yīng)行業(yè)下半場和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展要求，宋衛(wèi)平先生和曹舟南先生聯(lián)合創(chuàng)立了藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)。其中，藍(lán)代表的是智慧、科技和未來，對應(yīng)數(shù)字開發(fā)商，綠代表的是品質(zhì)、生態(tài)和理想，對應(yīng)物理開發(fā)商。藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)在全國第一家推出“雙開發(fā)商”概念。曹舟南表示，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)將立足公正公平的市場原則，做C端（落地開發(fā)端）最強(qiáng)。
藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)以“共建α”為發(fā)展模式，堅(jiān)持“愛與分享”的原則，業(yè)務(wù)權(quán)重中輕代建只占到20%，小股操盤占比60%，而重投資會控制在20%以內(nèi)。
“共建α”模式，一方面優(yōu)化了取費(fèi)模式和取費(fèi)結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)市場化原則，和基于價值創(chuàng)造的市場對賭、超額分成機(jī)制。一方面是創(chuàng)造共贏生態(tài)，與戰(zhàn)略合作伙伴形成緊密的發(fā)展共同體，建立圍繞美好生活的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟、商業(yè)聯(lián)盟和服務(wù)聯(lián)盟，創(chuàng)造更為和諧共生的生態(tài)環(huán)境。對內(nèi)而言，創(chuàng)新合伙模式，藍(lán)綠雙城實(shí)行事業(yè)合伙人制，事業(yè)共擔(dān)，收益共享，每一位員工都是公司的主人翁、工作的主人公、事業(yè)的合伙人。
藍(lán)綠雙城的“共建α”模式，傳承了宋衛(wèi)平先生25年價值理念和品質(zhì)精髓，目前已經(jīng)落地推出TOD、未來社區(qū)、城市有機(jī)更新、智慧產(chǎn)城、主題小鎮(zhèn)、國際康養(yǎng)中心、高端定制、美麗鄉(xiāng)村等創(chuàng)新產(chǎn)品系列。與此同時，在三方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新變革，一是主動對接金融體系，聯(lián)合構(gòu)建發(fā)展基金，包括小股操盤基金、投資基金、城市有機(jī)更新基金等，作金融的落地開發(fā)端；二是依托科技賦能，大幅提升房產(chǎn)品科技含量、智慧內(nèi)涵和智能水平，以科技、智能、智慧提升項(xiàng)目獲取、開發(fā)、管理、運(yùn)營效能，以科技優(yōu)化公司管控體系、決策系統(tǒng)、工作流程；三是與阿里巴巴、?？低?、中國美院、哈工大、智能云科等頭部企業(yè)/機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略合作，構(gòu)建智慧社區(qū)、智慧農(nóng)業(yè)、智能制造、人工智能、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)、頤養(yǎng)、體育運(yùn)動、新型文旅等產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)開發(fā)，用產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)。
藍(lán)綠雙城“共建α”模式推出6個月以來，已經(jīng)簽約落地了20余個項(xiàng)目，進(jìn)駐14個重點(diǎn)核心城市，預(yù)計(jì)到年底累計(jì)項(xiàng)目將超過50個，同時儲備項(xiàng)目超過500個。并與平安不動產(chǎn)、復(fù)星集團(tuán)、中國鐵建，杭州地鐵集團(tuán)，山東鐵投集團(tuán)，浙民投，工、農(nóng)、中、建四大行，五礦信托，光大金控，浙商銀行等開展集團(tuán)層面戰(zhàn)略合作。同時吸引了全國行業(yè)優(yōu)秀人才，以及投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)秀人才加盟。在運(yùn)營效率上也初步體現(xiàn)了品質(zhì)、成本、營銷的極致化水平，舟山和園項(xiàng)目預(yù)計(jì)4個月實(shí)現(xiàn)銷售，濟(jì)南高鐵城項(xiàng)目從5月上旬簽約到7月下旬2個月實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品發(fā)布暨寫字樓銷售簽約。
在中國房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，藍(lán)綠雙城的“雙開發(fā)商”實(shí)踐或?qū)Ыo行業(yè)新的思路和啟示。
