跳出房地產(chǎn)行業(yè)的新賽道
Part 1丨壹
當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著四大現(xiàn)狀：
一是從城市化到大城市化。當(dāng)前的幾大國(guó)家戰(zhàn)略，不管是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展，還是19大城市群，都在提倡大城市的趨勢(shì)，同時(shí)默認(rèn)了收縮性城市的存在。作為城市化的重要力量，
房地產(chǎn)開發(fā)的方向，必然是跟著繼續(xù)大城市化的腳步，而不是逆流去收縮型城市。
二是戰(zhàn)略布局的限制。與大城市化同步的是，一線城市漸趨飽和、三四線城市風(fēng)險(xiǎn)累積，能夠進(jìn)入的安全城市只有大城市化趨勢(shì)上的部分二線和三線城市，比如杭州、紹興、寧波等。這幾乎已是許多從業(yè)者的共識(shí)。
它帶來的直接后果是：競(jìng)爭(zhēng)加劇，拿地困難。
▲2019年，國(guó)家發(fā)改委首次提到“收縮型城市”
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授吳康利用2007-2016十年數(shù)據(jù)
從中國(guó)660個(gè)城市中識(shí)別出收縮型城市80個(gè)
占比達(dá)到了12.1%，圖中一個(gè)黑點(diǎn)代表一個(gè)
三是對(duì)房企綜合運(yùn)營(yíng)能力的要求越來越高。以杭州為例，政府和做地單位，紛紛介入到房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，甚至成為開發(fā)主體。他們一改傳統(tǒng)的土地出讓制度，開始持有優(yōu)質(zhì)土地資源，這是近三年的一大變化。
從出讓到持有，要求的不再是單一的住宅開發(fā)能力，而是綜合運(yùn)營(yíng)能力。未來，只會(huì)蓋住宅的開發(fā)商會(huì)面臨窘境。
四是大市場(chǎng)同質(zhì)化。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，幾乎已是打明牌：競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)，必然會(huì)嚴(yán)控成本。在成本接近的情況下，整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品日漸同質(zhì)化，產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)力趨同。
▲同質(zhì)化不僅在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)，手機(jī)也是如此
這四大現(xiàn)狀疊加在一起，對(duì)于以傳統(tǒng)開發(fā)思維為主導(dǎo)的開發(fā)商來說，就會(huì)出現(xiàn)很有尷尬的現(xiàn)象：
能去的地方越來越少，少有的安全的地方對(duì)于綜合運(yùn)營(yíng)的能力要求很高，拿地又很困難，拿到了利潤(rùn)可能很低，控制成本確保利潤(rùn)做出的產(chǎn)品又面臨大市場(chǎng)的同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)壓力大……
怎么辦？
只有一個(gè)辦法：跳脫傳統(tǒng)的開發(fā)思維，去尋找行業(yè)的新賽道。
Part 2丨貳
時(shí)代真的不同了。
不少開發(fā)商最近幾年都在改變自身的定位，從開發(fā)商變身“服務(wù)商”、“運(yùn)營(yíng)商”等，就是探索的表現(xiàn)。
只是，許多的開發(fā)商探索了許多的業(yè)務(wù)之后，無奈地感嘆：沒有一個(gè)業(yè)務(wù)比房產(chǎn)開發(fā)賺錢。于是，又無奈回到老路。
思維的窠臼，帶來的是尾大不掉。除非真的能夠徹底擺脫“只緣身在此山中”的局限，才能夠?qū)π碌臅r(shí)代需求和行業(yè)困境有全新的認(rèn)知，否則，都只是試探。
欣喜的是，脫胎于藍(lán)城和綠城的藍(lán)綠雙城，成為了這個(gè)行業(yè)的一個(gè)新物種。他們真正站在城市、城市化和運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的角度，去思考城市和這個(gè)行業(yè)的未來，并在讀懂趨勢(shì)的基礎(chǔ)上找到了不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的新賽道。
▲藍(lán)綠雙城2020年新品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
研究了公司的資料，并和藍(lán)綠雙城的創(chuàng)始合伙人深度交流之后，我大概讀懂了他們背后的邏輯和發(fā)展模式。
這個(gè)模式，可以抽象為兩個(gè)詞：共建、服務(wù)。
共建是基礎(chǔ)，它讓政府單位、城投公司、地鐵集團(tuán)、資本方和其他擁有土地的企業(yè)，都能夠成為藍(lán)綠雙城的合伙人，能夠一定程度上避免目前房地產(chǎn)行業(yè)開篇講到的四大尷尬現(xiàn)狀；
服務(wù)是核心，它的主脈絡(luò)，是打通從消費(fèi)者個(gè)體到小區(qū)、合伙人以及城市的完整鏈條，用一以貫之的服務(wù)創(chuàng)造持續(xù)的價(jià)值。
那么，藍(lán)綠雙城具體是如何做的呢？
Part 3丨叁
藍(lán)綠雙城共建與服務(wù)的背后，縱向有三個(gè)維度，橫向有三個(gè)界面，服務(wù)有三大內(nèi)容，這才是建立企業(yè)生態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)壁壘的關(guān)鍵。
縱向的三個(gè)維度，很有意思：
第一個(gè)維度，是客戶，落腳點(diǎn)是具體的產(chǎn)品。
除了傳承宋衛(wèi)平先生26年品質(zhì)追求的精神，開發(fā)新時(shí)代下匹配客戶需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品外，在對(duì)于當(dāng)下客戶需求和產(chǎn)品研發(fā)的洞察上，藍(lán)綠雙城有自己的理解：他們認(rèn)為，當(dāng)下的園區(qū)生活，傳統(tǒng)的底商、會(huì)所、
物業(yè)營(yíng)業(yè)用房等的利弊都已顯現(xiàn)。
這些都是項(xiàng)目沉淀的資產(chǎn)，但大都沒有有效盤活，如何在園區(qū)會(huì)所無法持續(xù)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)底商業(yè)態(tài)復(fù)雜、快遞和外賣等人群流動(dòng)性大會(huì)給小區(qū)帶來安全隱患等潛在問題之上，開發(fā)更加人性、安全、智慧和健康的
產(chǎn)品，是重點(diǎn)。
所以在產(chǎn)品與客戶需求的匹配上，會(huì)致力于研究外投內(nèi)取的快遞模式，研究社區(qū)內(nèi)外半開放的會(huì)所空間，研究和地鐵融合的過渡空間，讓園區(qū)內(nèi)部、過渡灰空間和外部空間，有序互補(bǔ)，既解決內(nèi)部業(yè)主的配套，
又彌補(bǔ)因園區(qū)住戶數(shù)量較少無法支撐商業(yè)配套的弱勢(shì)，實(shí)現(xiàn)雙贏。
▲意向圖
為了服務(wù)的連貫性，甚至有可能從前期的營(yíng)銷人員中，篩選個(gè)別優(yōu)秀的管理者，組建團(tuán)隊(duì)，把社區(qū)內(nèi)部的會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等資產(chǎn)，有效運(yùn)營(yíng)起來，既為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，又避免資產(chǎn)的閑置和浪費(fèi)。
把每個(gè)社區(qū)的閑置資產(chǎn)和配套盤活，對(duì)于自身園區(qū)和周邊業(yè)主而言，也是一種貢獻(xiàn)。
這個(gè)服務(wù)維度的主體，藍(lán)綠雙城的服務(wù)體系是構(gòu)建從“營(yíng)銷服務(wù)”、“物業(yè)服務(wù)”到“生活服務(wù)”的三大內(nèi)容。
▲湖印宸山效果圖
第二個(gè)維度，是企業(yè)，是藍(lán)綠雙城的“共建生態(tài)”，包括政府單位、城投公司、地鐵集團(tuán)、資本方等等，落腳點(diǎn)是具體的項(xiàng)目與合作。
“共建”開發(fā)模式，倡導(dǎo)“責(zé)任對(duì)等、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的合作機(jī)制，本質(zhì)就是提供經(jīng)營(yíng)保障承諾的房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)。
“共建”就是要在投資和開發(fā)相分離的行業(yè)趨勢(shì)下，用新的商業(yè)模式，解決基礎(chǔ)產(chǎn)品和基礎(chǔ)服務(wù)問題、化解規(guī)模增長(zhǎng)的矛盾、理順開發(fā)主體的責(zé)任和利益關(guān)系，構(gòu)建業(yè)主、投資人、事業(yè)合伙人“三位一體”
的事業(yè)生態(tài)。
▲藍(lán)綠雙城布局圖
通過不同主體的合作嫁接，衍生出了藍(lán)綠雙城的“物理開發(fā)與數(shù)字開發(fā)”的雙開發(fā)模式，以及“城市更新、TOD和產(chǎn)城融合”的三種業(yè)務(wù)構(gòu)成，也是橫向的三個(gè)界面。
在“共建”模式的驅(qū)動(dòng)下，從去年至今，藍(lán)綠雙城已實(shí)現(xiàn)簽約落地項(xiàng)目50余個(gè)，在建項(xiàng)目涉及北京、深圳、杭州、廣州、南京、濟(jì)南、鄭州、蘭州、寧波、舟山、西雙版納等重點(diǎn)城市，預(yù)估可售貨值超過1200億。
隨著全國(guó)布局的展開，藍(lán)綠雙城將陸續(xù)呈現(xiàn)更多的新品。
▲春和云境效果圖
第三個(gè)維度，是城市，也就是房地產(chǎn)開發(fā)僅僅只是其中一環(huán)的城市，是我們賴以居住的家園。
第一個(gè)維度，是服務(wù)于城市中的個(gè)體，服務(wù)于具體的客戶；第二個(gè)維度，是服務(wù)于助力城市前行的力量，服務(wù)于推動(dòng)城市進(jìn)步的企業(yè)；第三個(gè)維度，則是直接服務(wù)于城市。
在藍(lán)綠雙城看來，我們的城市依然大有可為。只是，如同汽車、房屋需要養(yǎng)護(hù)一樣，城市也需要養(yǎng)護(hù)。特別是大的城市基建，比如高架、道路、橋梁、隧道、地鐵等等大工程，有的以及使用了20年、30年甚至更久，
不但要定期保養(yǎng)，甚至需要做好實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警，確保安全。
城市安全了，也就是我們的家園安全了。
▲意向圖
而目前的中國(guó)，除了營(yíng)造者的售后服務(wù)，很少有公司能夠全面、系統(tǒng)、職業(yè)地介入城市養(yǎng)護(hù)和服務(wù)。藍(lán)綠雙城通過和大量的政府機(jī)構(gòu)、城投公司等溝通，了解到這是一塊相對(duì)藍(lán)海的市場(chǎng)，從去年開始便已著手準(zhǔn)備。
而且，為了更好地服務(wù)于城市，藍(lán)綠雙城還不斷打通服務(wù)城市必需的上下游環(huán)節(jié)，從材料生產(chǎn)等內(nèi)容入手，為持續(xù)服務(wù)城市打好基礎(chǔ)。
結(jié)合客戶需求共建優(yōu)質(zhì)園區(qū)，結(jié)合不同的合伙人主體共建優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，結(jié)合城市現(xiàn)狀與城市運(yùn)營(yíng)者們一起共建我們的美麗城市，這是藍(lán)綠雙城的真正發(fā)展邏輯與業(yè)務(wù)核心。
Part 4丨肆
仿佛悄無聲息之間，藍(lán)綠雙城的業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)擴(kuò)展至全國(guó)。而在杭州，藍(lán)綠雙城已手握七個(gè)項(xiàng)目，即將快速進(jìn)入主流陣營(yíng)。
除了已經(jīng)公布案名的“湖印宸山”、“春和云境”，藍(lán)綠雙城在杭州還有沈塘橋項(xiàng)目、打鐵關(guān)項(xiàng)目、云棲小鎮(zhèn)三期、玉泉項(xiàng)目和湘湖項(xiàng)目。這七個(gè)項(xiàng)目，涵蓋了“城市更新、
TOD和產(chǎn)城融合”三大界面，包括了高層、低密和小鎮(zhèn)三大產(chǎn)品。
七個(gè)項(xiàng)目，構(gòu)成“春山關(guān)橋棲玉湖，七星飛渡映錢塘”的曼妙場(chǎng)景。
▲藍(lán)綠雙城杭州七星
有了前面對(duì)于藍(lán)綠雙城模式與核心邏輯的系統(tǒng)梳理，回頭來看七個(gè)項(xiàng)目的快速落地，可以說藍(lán)綠雙城是用降維打擊的方式在做房地產(chǎn)和城市開發(fā)，或者是用升維的方式來提升傳統(tǒng)的
房產(chǎn)開發(fā)，構(gòu)建個(gè)體與社區(qū)、社區(qū)與城市的生態(tài)系統(tǒng)。
它的一切邏輯和思維的原點(diǎn)，始于它站在更高的維度看城市，看合作伙伴，看待客戶的需求，以及這個(gè)行業(yè)。它不是開發(fā)商，但它和開發(fā)商一樣的探索未來的路。
這是一個(gè)行業(yè)的新賽道，也是藍(lán)綠雙城為這個(gè)行業(yè)打開的一扇新的門。
