藍綠雙城：“共建”標簽下的理想主義和現(xiàn)實征途
11月1日晚，當曹舟南攜公司高管出現(xiàn)在藍綠雙城第二屆共建者大會媒體懇談會上時，外界對這位兩年前拒絕5000萬高薪，甚至抵押
房產(chǎn)重新創(chuàng)業(yè)的房地產(chǎn)“老將”充滿好奇。他和他的導師宋衛(wèi)平首創(chuàng)的“共建”模式，在房地產(chǎn)從金融紅利到管理紅利過渡的關(guān)鍵時期，
真的奏效嗎？
藍綠雙城創(chuàng)立兩年來，在全國40余個重點城市已落地項目超過60個、產(chǎn)業(yè)基地3個，規(guī)劃總建筑面積超過1300萬平方米，預(yù)估可售
貨值超過1500億元。
數(shù)據(jù)之外，從共建者大會現(xiàn)場到與藍綠雙城創(chuàng)始人曹舟南及其團隊交流的過程中，我們看到了一個房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)公司在“共建”標簽下的
理想主義和現(xiàn)實征途。
共建的實質(zhì)
相較去年的首屆共建者大會，今年參會人數(shù)已經(jīng)翻番，達800人。參會者大多數(shù)來自全國各地的城市管理者、投資人、產(chǎn)業(yè)方、房產(chǎn)
商、供應(yīng)商和業(yè)主方。曹舟南說，11月1日是藍綠雙城既定的共建者大會舉辦日，如果今后共建者大會每年如期召開，說明這個公司的運
營是健康的，品質(zhì)是過硬的，發(fā)展是好的。
品質(zhì)過硬，是曹舟南的愿景，也是決心。
品質(zhì)從何而來？當兩年前藍綠雙城創(chuàng)建之初，宋衛(wèi)平和曹舟南就開辟出一條房企的新賽道——共建商業(yè)模式。
何謂共建？據(jù)觀察，共建體現(xiàn)了三個層面的內(nèi)涵。
首先，共建的目標是在管理紅利時期要效益。當前，土地紅利已過，金融紅利不再?！翱坷麧欃I地你有幾塊地好買？”曹舟南不否認
未來頭部房企集中度會不斷提高，資源傾向度進一步聚集。而共建，則是另一種向管理紅利、向精益化管理要效益的時代選擇，是適應(yīng)投
資與開發(fā)加速分離的趨勢，各領(lǐng)域頭部企業(yè)依托市場化法則和核心競爭力以共建互聯(lián)的方式，重新形成的事業(yè)生態(tài)。
共建從五方面展開——
資本共建：與央企、國企、金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理公司、實力民企等看好房地產(chǎn)行業(yè)的投資人共建；
產(chǎn)業(yè)共建：與教育、大健康、養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)等各行各業(yè)的頭部企業(yè)共建；
供方共建：與設(shè)計、總包等供應(yīng)方共建；
同行共建：與具有特長的房企同行共建；
客戶共建：讓業(yè)主成為投資人和事業(yè)合伙人，與其形成共建關(guān)系。
五方面的共建，是中國房地產(chǎn)30年粗放、外延式發(fā)展道路要過渡到精細化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的一種路徑選擇，其背后的邏輯是利益
共享?！肮┓?jīng)]有利潤讓他把品質(zhì)做好是不可能的。”曹舟南堅信共建的商業(yè)模式會使得城市建筑品質(zhì)會越來越高。
共建的另一種表達是“利他”。作為共建者之一的五礦國際信托有限公司總經(jīng)理王卓認為，共建是以“利他”的思維方式尋求合作，
適當舍棄短期利益，以追求長遠可持續(xù)的發(fā)展。
其次，共建意味著風險共擔。共建者必須是股東，股權(quán)比不在于大小，但是要真金白銀投資，這就意味著共擔風險。小股操盤，但同
時要兜底，售價對賭。
第三，共建有望促進房價的合理控制。在曹舟南的價值觀中，專業(yè)的人做專業(yè)的事，在核心能力＋優(yōu)質(zhì)資源的驅(qū)動下，增量開發(fā)和價
值創(chuàng)造，或?qū)⒂行?yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)、項目成本結(jié)構(gòu)、土地集約程度、資源匹配效率，由此讓房價能夠得到一定程度的合理控制。
從第三方視角來看，這種共建互聯(lián)的模式，是房產(chǎn)高杠桿終結(jié)時代下的新嘗試。浙江大學教授賈生華認為，中國經(jīng)濟社會的發(fā)展已經(jīng)
從數(shù)量增長跨越到品質(zhì)發(fā)展階段，隨著全國城市化率達到60.60%，城市化進入新階段，為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從規(guī)模膨脹演進到生態(tài)平衡的新
階段，企業(yè)戰(zhàn)略也從零和博弈走向共建共創(chuàng)的新格局。
SOD＋TOD雙輪驅(qū)動
基于共建，SOD（service-oriented development 以服務(wù)為導向）的發(fā)展模式，作為藍綠雙城的核心競爭力之一，在創(chuàng)業(yè)的兩年間
正在逐步落地。前不久，杭州首秀項目——春和云境在斬獲首開447套售罄的成績后，緊接著開啟“春和云境生活服務(wù)月”，針對業(yè)主推
出積分紀錄卡，積分可在春和云境生活藝術(shù)館中兌換權(quán)益。除此之外，圍繞生活藝術(shù)館展開的各類親子活動、品鑒活動打開了服務(wù)窗口。
事實上，這種交付房子前先交付生活的方式背后是“1+X”泛會所服務(wù)模型，即一個主題服務(wù)族群，X個配套服務(wù)族群。藍綠雙城科技集
團副總裁張文龍認為，SOD是從空間建造轉(zhuǎn)變到場景營造，圍繞吸引人、服務(wù)人、滿足人們對美好生活的需求去營造場景。
與SOD并行的，還有TOD（Transit-Oriented Development，以公共交通為導向的城市空間開發(fā)模式）的開發(fā)運營模式。近年來，
TOD被視為房企參與城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的重要選擇。TOD模式下，城市路網(wǎng)可有機連接內(nèi)部核心區(qū)塊，并匯集大型商業(yè)綜合體、商務(wù)
辦公空間、商業(yè)配套及中高端住宅。
春和云境是藍綠雙城與杭州地鐵集團、杭州下城區(qū)城投三方共建合作的TOD項目，藍綠雙城以26%的股權(quán)參股操盤。在外界看來，
藍綠雙城之所以能夠?qū)⒃擁椖柯涞兀瞧湓赥OD領(lǐng)域的專業(yè)能力，包括與地鐵相銜接等技術(shù)界面的綜合能力。
藍綠雙城創(chuàng)始合伙人顧建明，被視為杭州TOD領(lǐng)域的行家里手，擁有豐富的操盤經(jīng)驗。在他看來，城市對新經(jīng)濟、新動能的配套要求
會越來越多。TOD開發(fā)與城市發(fā)展共建共生，不僅僅是單項目協(xié)作關(guān)系，更是事業(yè)生態(tài)、事業(yè)共同體。TOD需要眾多策劃、規(guī)劃、設(shè)計、營造、運營、服務(wù)、養(yǎng)護等資源，而這就是為何要將“共建”模式走下去的深層原因。
尋找大灣區(qū)商機
我們留意到，藍綠雙城的戰(zhàn)略布局從長三角地區(qū)延伸至粵港澳大灣區(qū)。藍綠雙城與上海保輝共建的深圳布吉項目拆遷基本落定，今年
年底或明年年初有望開工。
“TOD在粵港澳大灣區(qū)有機會。”顧建明看好未來粵港澳大灣區(qū)在TOD及城市更新方面的機遇。但同時，包括越秀地產(chǎn)等在內(nèi)的其它
房企龍頭，同樣看準以粵港澳大灣區(qū)為代表的核心城市群的新商機。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020年1-10月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大
城市群仍是企業(yè)布局重點，占比之和為57%。
“粵港澳大灣區(qū)基因好、顏值高、實力強，是中國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)之一。當?shù)匦蓍e經(jīng)濟不斷升級換代，產(chǎn)業(yè)高度聚集，將為文旅地
產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復(fù)合產(chǎn)業(yè)帶來生機?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶的判斷，與目前包括藍綠雙城在內(nèi)，在管理紅利時代尋
增量的房企的戰(zhàn)略布局不謀而合。
