堅(jiān)守“共建”，曹舟南走出了一條新路
文|《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 值班編委：蘇志勇 責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹 審讀：戴士潮
現(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但行業(yè)的參與者對(duì)市場(chǎng)要有預(yù)期和信心，未來(lái)仍有大機(jī)會(huì)。
“我的終極目標(biāo)是做資本共建。”藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南說(shuō)。
二次創(chuàng)業(yè)5年有余，從變量共建到城市共建再到資本共建，曹舟南于2019年5月為藍(lán)綠雙城首創(chuàng)“共建”商業(yè)模式以來(lái)，他一直在堅(jiān)守。這一次他提出用新模式“共建”好房子。
7月末，在杭州藍(lán)綠雙城總部，記者見到了曹舟南。久未露面的他看上去瘦了很多，“忙，一直在出差，最近還胖了點(diǎn)兒?！边@段時(shí)間，曹舟南一直在關(guān)注政策變化，并保持高強(qiáng)度工作，輾轉(zhuǎn)各地緊盯存量、變量和增量市場(chǎng)。他的微信朋友圈更是變身為藍(lán)綠雙城項(xiàng)目的宣傳陣地，而文案每每都是“努力奮進(jìn)”“積極進(jìn)取”……在這里，能看到他和藍(lán)綠雙城一直在路上。
借助“共建”模式，藍(lán)綠雙城也在持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模。
截至目前，藍(lán)綠雙城累計(jì)簽約項(xiàng)目超過(guò)180個(gè)，服務(wù)建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，進(jìn)駐100余座城市。今年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額108億元?！拔覀儾粫?huì)刻意追求速度和規(guī)模，每年適度增加幾個(gè)項(xiàng)目，保持一定規(guī)模的有質(zhì)量增長(zhǎng)就好?！辈苤勰献猿啊澳懽颖容^小”，在“共建”的過(guò)程中，他更關(guān)注產(chǎn)品和安全。
從“代建”到“共建”，曹舟南看到了什么？與“重投”和“代建”的區(qū)別在哪？
他起身拉過(guò)白板，用圖例展示了他對(duì)“共建”的思考。“共建”就是以地方國(guó)企為主體，引入頭部民企，合資設(shè)立項(xiàng)目投資公司和共建操盤公司，融合國(guó)企的投融資能力與民企的專業(yè)和服務(wù)能力，結(jié)合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤為房地產(chǎn)發(fā)展新模式探路。
“共建就是雙方入股，要真金白銀投資到項(xiàng)目上。”曹舟南說(shuō)，這是最大的區(qū)別?！皳Q句話說(shuō)，在共建模式中，藍(lán)綠雙城與地方國(guó)企相互持股，國(guó)企一定要成為股東并且參與決策，這樣既能分享主要收益又能嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還市場(chǎng)化了?！?/span>
在服務(wù)綠城十年間，曹舟南從地產(chǎn)重投資中開辟出“代建”輕資產(chǎn)模式。講到“代建”，自然會(huì)提到曹舟南。但他認(rèn)為，代建已是“紅海”，共建才是行業(yè)未來(lái)。
“二六二”的概念
曹舟南身上的標(biāo)簽很多，理想主義、明星職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)家、思考者……
他曾是“代建第一人”，基于2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)井噴，大量制造業(yè)企業(yè)依托屬地化拿地加速入場(chǎng)催生了代建需求，為此曹舟南于2010年提出“代建”概念，并組建了相關(guān)公司。
2018年，曹舟南二次創(chuàng)業(yè)成立藍(lán)綠雙城，在業(yè)內(nèi)首次提出“共建”模式，這是房地產(chǎn)界的新賽道。2020年“三道紅線”出爐，曹舟南研究了三天三夜后，他更為篤定，中國(guó)房地產(chǎn)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高，“共建”的窗口期到了。
這一次二十屆三中全會(huì)明確了未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向，曹舟南又沉入了新的思考。他將房地產(chǎn)發(fā)展新模式概括為“橄欖型模式”，并提出了“二六二”的概念。
“其中一個(gè)20%是房地產(chǎn)重投的1.0版本，少量的有持續(xù)性投資能力房企在核心城市核心地塊做傳統(tǒng)開發(fā)；另一個(gè)10%～20%是保障房代建市場(chǎng)，剩下的60%～70%就是共建?！辈苤勰险f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的發(fā)展新模式核心就是商業(yè)模式和盈利模式，而共建給出了答案?！拔艺J(rèn)為這是新發(fā)展模式的一個(gè)主體?！?/span>
那么，“共建”新在哪里？曹舟南總結(jié)了“五新”。
一是體制創(chuàng)新。融合國(guó)有企業(yè)（投融資能力）與民營(yíng)企業(yè)（專業(yè)能力、服務(wù)能力）的核心競(jìng)爭(zhēng)力，快速做強(qiáng)區(qū)域城市的市場(chǎng)主體，將土地資源、金融資源和大部分項(xiàng)目收益歸集于國(guó)有企業(yè)，鼓勵(lì)和支持民營(yíng)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)多種所有制經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展。
二是機(jī)制創(chuàng)新。融合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤，加快消除“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的“重投”模式弊端，降低“責(zé)權(quán)利不對(duì)等”的“代建”模式干擾，確立以“共建共享”為主要方向的新模式，共同把握市場(chǎng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同創(chuàng)造價(jià)值，共同享受收益。
三是動(dòng)力創(chuàng)新。堅(jiān)持“共建共享”原則，發(fā)揮地方政府、地方國(guó)企、專業(yè)民企、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)和建筑單位等合力，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、出地計(jì)劃、拆遷計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃和各類政策，激發(fā)全社會(huì)內(nèi)生動(dòng)力和創(chuàng)新活力，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。
四是市場(chǎng)創(chuàng)新。推進(jìn)要素市場(chǎng)化改革，更好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，以市場(chǎng)需求連通城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、拆遷計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃和投融資計(jì)劃，構(gòu)筑內(nèi)生型市場(chǎng)，從源頭上把握市場(chǎng)、匹配需求，以市場(chǎng)需求作為“晴雨表”來(lái)調(diào)控整體市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場(chǎng)環(huán)境。
五是管理創(chuàng)新。以“土地-住房-資產(chǎn)”全周期管理為主線，推行全面質(zhì)量管理、全過(guò)程管理，推廣應(yīng)用科技、綠色、低碳、節(jié)能設(shè)施設(shè)備和建筑材料，提升產(chǎn)品、服務(wù)和城市建設(shè)品質(zhì)，因地制宜發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力。
“共建已經(jīng)走出了新路子?！辈苤勰险f(shuō)。
共建“好房子”仍有大機(jī)會(huì)
上市，是藍(lán)綠雙城繞不開的話題。
“IPO計(jì)劃進(jìn)展如何？”“上市架構(gòu)是否搭建完畢？”針對(duì)記者拋出的一連串問題，曹舟南說(shuō)了四個(gè)字：水到渠成。
“我現(xiàn)在主要精力是做優(yōu)布局、做好房子，所以上市暫時(shí)不著急?！辈苤勰险f(shuō)，我為什么一開始就提出上市目標(biāo)并且現(xiàn)在還堅(jiān)持上市，因?yàn)樯鲜写_實(shí)可以進(jìn)一步提高公司質(zhì)量、資信質(zhì)量，另一方面增加募集資金的來(lái)源?！暗俏椰F(xiàn)在要做藍(lán)綠雙城的房地產(chǎn)發(fā)展基金，我需要種子基金，這對(duì)我來(lái)說(shuō)更重要?！?/span>
這幾年在找同伴、尋資源、拓項(xiàng)目之外，曹舟南也在做一些輕重資產(chǎn)分離和旗下公司股權(quán)騰挪的動(dòng)作，初步形成以輕資產(chǎn)上市為主體的藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)和以重資產(chǎn)管理為主體的藍(lán)綠共建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。
“前者主導(dǎo)城市建設(shè)、運(yùn)維和服務(wù)等業(yè)務(wù)，所以要規(guī)?；l(fā)展；后者承接重資產(chǎn)投資、裝配式業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)基金，必然要嚴(yán)控投資規(guī)模?！辈苤勰蠌?qiáng)調(diào)。
這也是在為下一步發(fā)展布局。
“缺不缺錢？肯定缺。共建的基本特征是需要持續(xù)投資的，當(dāng)然我們會(huì)嚴(yán)格把控項(xiàng)目質(zhì)地和投資規(guī)模。我手里100多個(gè)項(xiàng)目，這么多項(xiàng)目加起來(lái)，即使選擇其中的一部分項(xiàng)目投資，投資壓力肯定是有的，且后續(xù)還會(huì)有更多的好項(xiàng)目，投資是持續(xù)的?！辈苤勰咸钩校{(lán)綠雙城的IPO在做，另外有很多上市公司和央企、國(guó)企都在持續(xù)跟他談上市的事情?！八麄冎饕粗厮{(lán)綠雙城的共建商業(yè)模式和盈利能力，但我還在考慮中，不著急?！?/span>
在曹舟南的業(yè)務(wù)布局中，房地產(chǎn)基金是資金動(dòng)力，也是投資收益的主要來(lái)源，而共建是幫藍(lán)綠雙城實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)模式。歷經(jīng)5年發(fā)展，藍(lán)綠雙城逐步從創(chuàng)業(yè)之初的變量共建，現(xiàn)在介入城市共建，未來(lái)要做資本共建，最終形成以資本共建為核心經(jīng)營(yíng)能力的涉房類資產(chǎn)管理公司，也是一種“泛資管、小投行”的投資形態(tài)。
這一切的基點(diǎn)都建立在“好房子”的基礎(chǔ)之上。用曹舟南的話說(shuō)，“產(chǎn)品定位是根本性”。他現(xiàn)在下的一盤大棋就是推動(dòng)“新模式”，共建“好房子”。
曹舟南認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在從“大而全”粗放發(fā)展的傳統(tǒng)模式，進(jìn)入到專注“好房子”建設(shè)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的新階段?！斑@是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的根本性變化?！彼f(shuō)，所以要用“共建”的新模式建設(shè)“好房子”，提供“好服務(wù)”。
當(dāng)下，“好房子”建設(shè)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。曹舟南要求在藍(lán)綠雙城全面貫徹“像造汽車一樣造好房子”，在“藍(lán)綠好房子”體系和首批“好房子”產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，加快建立對(duì)應(yīng)“奔馳、寶馬、奧迪”等梯次型水準(zhǔn)的“好房子”體系，同時(shí)探索建立“好房子”生活樣板體驗(yàn)試點(diǎn)、房屋保險(xiǎn)制度試點(diǎn)、降低物業(yè)費(fèi)試點(diǎn)，確立“好房子”品質(zhì)保障體系。
這就是曹舟南的理想主義，這也很“曹舟南”。
談及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，曹舟南認(rèn)為，中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策體系已經(jīng)初步形成，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)65%后，房地產(chǎn)業(yè)依然是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但行業(yè)的參與者對(duì)市場(chǎng)要有預(yù)期和信心，未來(lái)仍有大機(jī)會(huì)。
“保守估計(jì)市場(chǎng)要到2026年底企穩(wěn)?！辈苤勰险f(shuō)，未來(lái)一定還會(huì)出政策，“箱底”的工具應(yīng)該還有，關(guān)鍵在于增強(qiáng)部門之間的政策協(xié)調(diào)，增進(jìn)政策協(xié)同發(fā)力。
