紓困境，解難題，建未來丨藍(lán)綠雙城舉行投資發(fā)展中心2023年冬季集訓(xùn)
2023年杭州的第一場雪，來得有些著急。而與這風(fēng)雪交織的是思想的交匯、經(jīng)驗的融合、路徑的顯現(xiàn)、方法的出道，以及藍(lán)綠雙城熱氣騰騰的會議室。
為領(lǐng)會好、落實好中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，進(jìn)一步厘清中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，豐富新發(fā)展模式，落實紓困變量、解題存量、發(fā)展增量的方法和路徑，12月18日-19日，藍(lán)綠雙城舉行投資發(fā)展中心2023年冬季集訓(xùn)，公司經(jīng)營班子、投資發(fā)展中心全體、相關(guān)中心負(fù)責(zé)人全程參加。
以進(jìn)促穩(wěn) 理清行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)
房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。
自1998年以來，借鑒“香港模式”，由房企自行籌集資金、自行對應(yīng)地塊、自行全過程開發(fā)管理的重資產(chǎn)模式，成為當(dāng)時的市場主導(dǎo)模式。
而繼2008年“四萬億”投放，2009年房價快速躍升，2010年2月出臺“史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”以來，契合了當(dāng)時大批實業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場而缺乏品牌和專業(yè)團(tuán)隊的窘境，“依靠品牌輸出和管理輸出、不推高負(fù)債率而獲取項目”的輕資產(chǎn)代建模式開始規(guī)?；瞥觯?jīng)歷十余年的發(fā)展成為各家房企競相爭搶的市場。
2014年隨著“棚改”政策的出臺，促進(jìn)了2015年-2019年的行業(yè)發(fā)展。
2020年8月“三道紅線”出臺，使2020年成為中國房地產(chǎn)“上半場”的分水嶺。
2021年6月以恒大暴雷為標(biāo)志，行業(yè)進(jìn)入過渡期。
當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65%，城市人均居住面積已經(jīng)超過42㎡，普通房產(chǎn)品已經(jīng)過剩；大部分民營房企已經(jīng)喪失投資能力，所有房企幾乎全部進(jìn)入代建領(lǐng)域；投資與開發(fā)加速分離；市場端承壓已經(jīng)傳遞到土地端過剩；一些房企暴雷后自救。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，由“保障房”（配租、配售）、“商品房”（剛需和首改、終極改善）組成的住房體系正在重構(gòu)，呈現(xiàn)存量、變量、增量并存的局面，重資產(chǎn)高負(fù)債模式難以為繼，委托代理制的代建模式陷入“紅?！保降然ダ偷摹肮步ā毙掳l(fā)展模式已經(jīng)確立引領(lǐng)地位。
先立后破 豐富新發(fā)展模式
遵循“先立后破”的原理，以曹舟南董事長為主的管理團(tuán)隊，一直傾心研究中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，借鑒國際行業(yè)發(fā)展規(guī)律，并根據(jù)行業(yè)的發(fā)展趨勢適時創(chuàng)新商業(yè)模式，變革業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營模式和發(fā)展模式，引領(lǐng)了四次創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新。
第一次，2010年率先探索輕資產(chǎn)“代建”模式，孵化出兩家輕資產(chǎn)知名企業(yè)。
第二次，2018年11月1日創(chuàng)建藍(lán)綠雙城，2019年5月首創(chuàng)“共建”商業(yè)模式。
第三次，2021年3月發(fā)現(xiàn)并進(jìn)入變量市場，落地“變量共建”。
第四次，2023年11月重建藍(lán)綠雙城體系，同步、系統(tǒng)展開“城投共建”、“資本共建”、“變量共建”等業(yè)務(wù)模式，促進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營。
藍(lán)綠雙城首創(chuàng)的“共建”新發(fā)展模式，謹(jǐn)守“專業(yè)服務(wù)商”定位，依托市場化法則與核心競爭力，“輕重結(jié)合，以輕為主，以重促輕”，篤定“以營銷為龍頭 以場景為導(dǎo)向”的經(jīng)營原則，凝聚品牌價值、市場口碑、十大專業(yè)能力、事業(yè)合伙人機(jī)制、生活場景設(shè)計和營造體系、創(chuàng)新產(chǎn)品譜系等核心優(yōu)勢，提供存量增值、變量紓困、增量發(fā)展的系統(tǒng)性解決方案，精準(zhǔn)匹配投資供應(yīng)端和市場需求端，平衡政府、資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶六方權(quán)益，提升產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、城市建設(shè)品質(zhì)，重構(gòu)價值鏈，打造專業(yè)共同體、價值共同體、命運(yùn)共同體，構(gòu)建新的事業(yè)生態(tài)，創(chuàng)造新的價值。
紓困境 解難題 建未來
商業(yè)模式的核心，在于解決問題，創(chuàng)造價值。藍(lán)綠雙城目前已經(jīng)在變量共建、城投共建、資本共建等業(yè)務(wù)領(lǐng)域全面打開局面。
紓解變量的困境。面對高度復(fù)雜的變量市場，藍(lán)綠雙城“商業(yè)化重整+紓困基金導(dǎo)入+品牌置換+管理置換+操盤開發(fā)”的組合方案已經(jīng)得到市場驗證，成功重整杭州湖印宸山、溫州云起春暉、溫州藍(lán)鉑灣、南京璀璨云著、廣州悅峰、廣州曉風(fēng)云著、昆明云麓灣、南充天空之城等30余個典型項目，把變量的不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)交付、市場去化熱點，并保障投資安全、資金安全、退出安全。藍(lán)綠雙城也希望“變量共建”的模式和方案，可以幫助更多的此類項目和企業(yè)，更好地完成品質(zhì)交付的目標(biāo)任務(wù)。
解決城投的難題。因市場端承壓導(dǎo)致土地端過剩，地方城投面臨土地市場化出讓和托底式開發(fā)等經(jīng)營難題，同時也需要實現(xiàn)從功能性平臺轉(zhuǎn)型經(jīng)營性平臺。為此，藍(lán)綠雙城與地方城投創(chuàng)新“城投共建”模式，以“輕重結(jié)合”的方式，綜合運(yùn)用各類政策，幫助地方政府、地方城投通過市場化開發(fā)，共同把控市場和風(fēng)險，共同享受項目共建服務(wù)收益，實現(xiàn)土地市場持續(xù)有效流動，聯(lián)動城市建設(shè)、城市運(yùn)維、城市服務(wù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)和城市建設(shè)品質(zhì)，同時助力地方城投從功能性平臺向經(jīng)營性平臺轉(zhuǎn)型。當(dāng)前藍(lán)綠雙城“城投共建”模式已經(jīng)在浙江省四地市落地，在共同富裕先行示范區(qū)的浙江省試點的同時，將進(jìn)一步面向長三角、大灣區(qū)等區(qū)域核心城市展開。
引領(lǐng)發(fā)展的未來?！百Y本共建”是終極發(fā)展模式。在城鎮(zhèn)化率超過65%后，房地產(chǎn)業(yè)依然是關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)。按照“資本共建”模式，藍(lán)綠雙城與銀行、基金、信托、AMC等金融機(jī)構(gòu)或資本投資人深度合作，為投資人提供系統(tǒng)性發(fā)展方案，進(jìn)而保障投資安全、退出安全、收益安全，同時建立多基金集群的城市發(fā)展復(fù)合基金模式，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前正以藍(lán)綠恒睿為試點深入探索和展開。
為匹配房地產(chǎn)行業(yè)下半場的發(fā)展趨勢，落實“共建”模式特別是“變量共建”“城投共建”“資本共建”的創(chuàng)新要求，自2023年11月1日以來藍(lán)綠雙城啟動管理體系重建，推動架構(gòu)、分工、制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程和指標(biāo)、預(yù)算、薪酬、激勵體系重構(gòu)，以此“讓創(chuàng)造價值的員工獲得迅捷的發(fā)展”，“讓藍(lán)綠雙城具備可持續(xù)發(fā)展能力”，這是公司存在的意義。
本次冬季集訓(xùn)，是一次全新的梳理，也是一次嶄新的啟動。
