藍綠雙城董事長曹舟南
即便是距離2020年春節(jié)僅剩十余天，曹舟南依舊如同上了弦的發(fā)條：參加完北京業(yè)內(nèi)交流論壇后，馬不停蹄約見天津項目方洽談合作，第二天又折回北京約見了幾位項目總。
他的微信頭像是“藍綠雙城”特有的標志，主色調(diào)選用了“藍”“綠”，在外方內(nèi)圓的構(gòu)圖之下，利用色彩切割的搭配構(gòu)圖，顯得活潑、俏皮。
于2018年8月辭任綠城中國行政總裁后，曹舟南花了4個月的時間走訪了相關部門和機構(gòu)，涉及宏觀政策、金融政策，用他的話來講，他在尋找這個行業(yè)未來發(fā)展方向和一些確定因素和不確定因素，希望建立一個和中國社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合的新公司。
讓曹舟南欣慰的是，2019年先后簽約杭州、北京、深圳、濟南、成都、蘭州等重點城市項目，特別是12月接連簽約惠州、北京后海、岳陽等多個項目，今年1月初杭州主城區(qū)拿下首個自投TOD項目、融信集團原首席營銷官張文龍加盟，都預示著藍綠雙城已經(jīng)步入發(fā)展正軌。
“大利就是大義，大義就是大利。藍綠雙城想要打造的是社會公器的企業(yè)。它更注重創(chuàng)造社會價值，更注重社會的公共平臺、公共容器、社會價值。這表現(xiàn)在老人、青壯年、青年甚至少年、兒童，在這個公器里面都能分享藍綠雙城的發(fā)展。”
外界給予的聲音是，曹舟南越來越像宋衛(wèi)平了，因為兩人性格都有固執(zhí)的一面，且離開綠城之后，一個撲身“藍城”品牌打造，另一個則為“藍綠雙城”奔走奔忙，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之間，“藍”“綠”“城”成為兩人身上揮之不去的標簽。
傳承“師傅”對產(chǎn)品品質(zhì)的理想主義情懷基因之外，曹舟南又增添了些理性的成分，這大概源于早期浙江鐵投體制內(nèi)的工作，加上財務出身的背景讓他對經(jīng)濟指標有更加靈敏的嗅覺。
韋斯伯德曾提出一個著名的六盒模型理論，“不管業(yè)務和組織架構(gòu)怎么變，六個盒子跑一遍。”從組織內(nèi)部視角、檢視業(yè)務實現(xiàn)過程的利器，從盤點現(xiàn)狀切入，著眼去打開未來可能性，同樣“盒子”成為曹舟南在采訪中反復提到的詞匯。
在關于房企生命周期圖譜至關重要的“錢”“地”“人”中后兩者皆迎來階段性厚積薄發(fā)的關鍵性節(jié)點，曹舟南試圖通過企業(yè)目標愿景、結(jié)構(gòu)組織、關系流程、員工激勵等多維架構(gòu)呈現(xiàn)出一個脫胎于綠城，又不同于綠城、藍城的“藍綠雙城”。風財訊獨家對話藍綠雙城董事長曹舟南，聽他講述藍綠雙城的盒子理論。
分割式銷售？基金購房？
兩類人群穿行中的三大服務
通過對不同機構(gòu)和人群的拜訪和交流，曹舟南有了自己對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷：行業(yè)進入下半場，一方面，以房地產(chǎn)為主導的城鎮(zhèn)化切換到以新經(jīng)濟和新產(chǎn)業(yè)為主導的新形式上，制造業(yè)加服務業(yè)成為房地產(chǎn)下半場需還原回歸的內(nèi)容；另一方面，城市增量開發(fā)增速趨緩，城市存量更新和資產(chǎn)管理、運營服務成為重心。
所以，曹舟南的答案是，在市場陷入同質(zhì)化紅海之爭之時，將企業(yè)的客群邊界鎖定青年人及老年人身上，重點打造具有品質(zhì)的青年創(chuàng)業(yè)公寓及新型養(yǎng)老公寓。
養(yǎng)老公寓可以做成分割式銷售，根據(jù)經(jīng)濟條件，老年人可以自主選擇是面積及戶型。于年輕人而言，大學畢業(yè)生可以通過購買藍綠雙城的基金，累計達到相應年數(shù)以此達到買房的目的。
在產(chǎn)品上，聚焦高品質(zhì)、高性價比，融合物理空間和數(shù)字空間作“雙開發(fā)”；在服務上，以泛會所為載體，配套餐飲、住宿、洗衣、理發(fā)、健身、超市等基礎服務，擴圍教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、康養(yǎng)等品質(zhì)服務，且面向周邊街區(qū)打開，作社會化服務。這就是藍綠雙城倡導的盒子理論，不僅規(guī)劃和營造安定的盒子形體，同時創(chuàng)造和豐富美好的盒子內(nèi)涵。
這一系列看似理想的方式，是曹舟南對于藍綠雙城的最新構(gòu)想。聚焦欣欣向榮的青年買房難題和幾近垂暮的老年養(yǎng)老人群，曹舟南將公司長焦鏡頭俯視在整個中國的宏觀經(jīng)濟之下，這兩大社會性待解難題之上。
針對青年人、老年人這兩類人群，曹舟南想要呈現(xiàn)給他們的是，不僅僅為他們提供基本生活需求的物理盒子，而是要創(chuàng)造生活、工作、創(chuàng)業(yè)或養(yǎng)老的平臺和生態(tài)?！暗谝?，老年人在一個城市幾十年生活，不可能簡單地離開，候鳥式養(yǎng)老不現(xiàn)實；第二，老年人關鍵是要有尊嚴地養(yǎng)老，不能沒有質(zhì)量地等待生命的終結(jié)。所以，實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老、居家式養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老的三位一體結(jié)合是最好的方式?！?/p>
例如，對于老年人來說，他在比較健康的情況下，如居家一樣，是一種正常養(yǎng)老生活。如果說他有小恙，下面有護理院，有醫(yī)生、護理，包括吃飯、洗衣，基本生活服務全部到位。
再如，各城市都在爭取青年人才的落戶，像杭州每年新進青年人才超過40萬，如何幫助青年人才更好地實現(xiàn)安居、樂業(yè)的理想，既能盡早住進心儀的房子，享受舒適的配套和服務，把精力集中到工作和價值創(chuàng)造中，又能得到創(chuàng)業(yè)空間、創(chuàng)業(yè)政策的支持和幫助，這是一座城市對青年人才的真正尊重，當然也是藍綠雙城重點推進落地的事情。
曹舟南透露，目前比較典型的青年創(chuàng)業(yè)公寓在寧波及杭州都有落子，寧波遠洲項目屬于拿地建設，體量在8萬方，杭州打鐵關項目為合作項目，有接近18萬方的體量，目前正在加快推進建設，預計明年4月份會在市面銷售。老年公寓目前也在進行中，難點是找尋具有規(guī)范醫(yī)療設施的項目場地。
賣醬油計分兌價購房“硬通貨”？
房地產(chǎn)下半場的區(qū)塊鏈閉環(huán)體系
從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“運營商”，房地產(chǎn)行業(yè)步入資產(chǎn)管理階段，重新劃定的邊界同時，以區(qū)塊鏈為主網(wǎng)絡科技正在重塑一種新的可能。
曹舟南對鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風財訊道出了區(qū)塊鏈時代的買房創(chuàng)新邏輯：“買一瓶醬油積5分，買一套房子積5萬分，這意味著平時生活消費都可以正兒八經(jīng)地硬兌現(xiàn)。”
他進一步解釋道：業(yè)主在藍綠雙城的消費將形成區(qū)塊鏈的數(shù)字技術(shù)計算，通過區(qū)塊鏈技術(shù)，虛擬結(jié)算，但是可以達到硬兌現(xiàn)，真正做到從物理的概念做到智慧數(shù)字科技相結(jié)合。
“房子不過是美好生活的一個盒子，是一個載體。房子提供之后，美好生活落地的根本是服務。”曹舟南認為，今后房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商必須要學會經(jīng)營城市資產(chǎn)。房地產(chǎn)下半場一定要進入到城市資產(chǎn)管理，不像上半場土地紅利很多，開發(fā)賣掉即為賺錢。
他將藍綠雙城定義的是中國美好生活的建設者、服務者，并采用“雙開發(fā)”模式，即物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā)，在實現(xiàn)物理開發(fā)的同時，通過數(shù)字開發(fā)，打造與物理空間相對應的數(shù)字空間和數(shù)字生活。
此外，把原來傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)體系中涉及到的三大服務，營銷服務、物業(yè)服務、生活服務，將人員結(jié)構(gòu)及組織模式形成“三合一”大服務體系也是曹舟南希望達成的特色。
“行業(yè)內(nèi)營銷體制是低底薪、高提成，置業(yè)顧問在房子賣了70%、80%以后，一般會換到另一個新項目，問題是，這批人是最早接觸客戶的，他對客戶的性格、脾氣、家庭結(jié)構(gòu)非常了解，而當房子后續(xù)出現(xiàn)問題時業(yè)主往往聯(lián)系的是另外一批人，這就大大提高了交流成本和服務成本?！?/p>
曹舟南表示，藍綠雙城想要打造這樣一個平臺、一支隊伍，服務人員是貫穿在銷售、物業(yè)、生活服務全生命周期中，與業(yè)主形成緊密的粘性及共契度。
“今后，物業(yè)可以成立一支隊伍，他們可以進入房產(chǎn)銷售端，也可以進入資產(chǎn)管理里面，營銷和物業(yè)兩支隊伍形成的人才進入我們的盒子進行管理，把營銷服務、物業(yè)服務、園區(qū)服務人員打通，只有這樣，我們今后在中國城市中發(fā)展中才是所謂的鄰里空間，園區(qū)生活具體內(nèi)容，服務內(nèi)容一體到位，否則沒有服務團隊，沒有服務平臺，都是無本之木。”
融資渠道收窄，企業(yè)重資產(chǎn)周轉(zhuǎn)路徑紅利收縮，不少房企踏上了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路，想要構(gòu)建壁壘，就要做自己最擅長的那部分，藍綠雙城也在集合共同之力形成企業(yè)的核心競爭力。
事實上，早在2010年，曹舟南便用輕資產(chǎn)的思維方式組建了中國第一家真正的輕資產(chǎn)地產(chǎn)公司，原為綠城的代建公司---綠城建設管理集團，用綠城的工廠為其他企業(yè)建造房子，此種代建模式也為綠城貢獻了三分之一的銷售額。
在藍綠雙城的輕資產(chǎn)之路上，曹舟南想換個新玩法：將原有的“代建”升級為“共建”。以小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)等為主要方式，形成一個業(yè)主、投資人、事業(yè)合伙人、戰(zhàn)略合作方的共建生態(tài)。
曹舟南指出，之前的代建模式存在責任、權(quán)利不對等，所有方方面面的風險都在委托方、土地方。因為代建方不承擔任何責任，開發(fā)速度快慢及質(zhì)量好壞都一樣，從商業(yè)倫理角度講，值得商榷。
藍綠雙城所呈現(xiàn)的“共建”模式則強調(diào)，“價值創(chuàng)造、利潤兜底、售價對賭、超額分成”基本原則，“如果約定要達到多少售價，如果我達不到這個（目標）我就要賠你的。即使是純代建，也不同于以往，在取費基數(shù)中扣除了地價，以售價-地價為取費基數(shù)，因售價的構(gòu)成中一大部分是地價，特別是一二線城市的地價占比較高，剔除地價后作為取費基數(shù)，這是對市場規(guī)則的充分尊重和回歸，更體現(xiàn)代建方的價值創(chuàng)造?！?/p>
曹舟南改變通過簡單的品牌輸出和管理輸出方式，按照他的設想，如果項目拿地時間很久，但是沒有啟動資金，藍綠雙城給它提供啟動資金，一起進行合作開發(fā)，這種“大同式”運營方式革新了目前既有的開發(fā)格局與模式。
雖然員工持股更偏向于傳統(tǒng)的合伙人模式，但也不難看出，步入“白銀時代”的房地產(chǎn)行業(yè)正在尋找加快轉(zhuǎn)型的利器，作為根本機制，藍綠雙城創(chuàng)新全面啟用了事業(yè)合伙人模式。讓價值創(chuàng)造者通過股權(quán)擁有工作成果的分配權(quán)、分享權(quán)，既是合伙人的價值體現(xiàn)，也將提純隊伍成長。
在藍綠雙城高管的名片上，出現(xiàn)了清一色的“合伙人”字樣。曹舟南任綠城行政總裁一職期間，曾在公開場合多次強調(diào)希望在綠城內(nèi)部推行事業(yè)合伙人制度。這份未完成的夢想，在藍綠雙城全面推行。
據(jù)曹舟南介紹，目前藍綠雙城的合伙人分為三類，一種是創(chuàng)始合伙人，主要包括創(chuàng)始團隊成員，在總部里，屬于核心層。第二種是高級合伙人，有十幾個，從公司經(jīng)營層到集團公司主要部門，涵蓋營銷口、營銷口、服務口等；第三種是事業(yè)合伙人，更多的是在項目公司或者總部里面的，如高級經(jīng)理等級別。
“我理解未來公司的組織形式就是合伙人制，不是打工者，我們一起來創(chuàng)業(yè)，一起做事業(yè)，一起擔當風險、分享成果?！?/p>
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談行業(yè)薪資：存在很大水分
人才結(jié)構(gòu)體系方面會引入服務型人才
有情懷的人身邊總是不乏新才舊將跟隨，從藍綠雙城2018年11月1日注冊成立，公司主要管理層多出自中交入股前的“老綠城”，過程中多有來自萬科、中海、龍湖等企業(yè)和投行、金融機構(gòu)的中堅力量加盟，加上今年1月初加入的融信原首席營銷官張文龍，藍綠雙城在人才方面不斷擴盈。
對于未來藍綠雙城在人才結(jié)構(gòu)方面的規(guī)劃，曹舟南解釋稱，一方面我們需要非常優(yōu)秀的營造口的人才，但是我更注重，更在意服務，這個是關鍵中的關鍵；這樣的人才在房地產(chǎn)行業(yè)里面找很少，更多的是在其他的產(chǎn)業(yè)里面。比如說，旅游、酒店積攢的大量的服務人才，甚至包括高質(zhì)的物業(yè)服務人員及公務員等。
在曹舟南看來，中國目前服務行業(yè)缺少的是專業(yè)技能及骨子中的自信，“在新加坡餐廳吃飯，服務員，端菜、跑菜，點菜過程中滿臉笑容，他們從事這個行業(yè)能感受到非常光榮，這是目前行業(yè)人員骨子里缺少的東西。”
此外，對于房地產(chǎn)下半場的發(fā)展方向，曹舟南認為人才結(jié)構(gòu)需要大幅度的調(diào)整?！靶袠I(yè)發(fā)展到今天為止，薪酬水平，管理費用的比例，我認為需要做到認真反思，一個醫(yī)院院長、專家一年的收入不到200萬，在房地產(chǎn)行業(yè)一個項目總超出這個數(shù)額的人比比皆是，行業(yè)的薪酬水平結(jié)構(gòu)，我認為是有很大的水分?！?/p>
在藍城官網(wǎng)的董事長致辭里，宋衛(wèi)平曾稱：藍城脫胎于綠城，而藍一定會比綠好，藍是我最喜歡的顏色，大海的藍好過樹上的綠。
青出于藍而勝于藍？于曹舟南而言，有“綠”又有“藍”的藍綠雙城又會創(chuàng)造出怎樣的佳話？
